Pourquoi le parc de logement locatif montréalais se détériore-t-il?

Dans le texte intitulé « Réglementation : la modération a bien meilleur goût », publié dans Huffington Post le 24 juin 2014, je dénonçais l’utilisation abusive de la réglementation pour régir dans les moindres détails les relations entre les Québécois.

J’y reviens, car au Québec l’excès de réglementation déresponsabilise les individus, attise les conflits et nuit considérablement à l’économie.

Le cas particulier de la Régie du logement est un bel exemple des effets pervers d’une réglementation anachronique et mal conçue qui invite les abus et pénalise les personnes les plus démunies tout en prétendant vouloir les aider.

Année après année la Régie propose des taux d’augmentation des loyers tellement ridicules qu’il est surprenant qu’il existe encore des propriétaires qui investissent dans le logement locatif. Il y aura toujours bien sûr les projets servant à laver l’argent sale, mais cela risque d’être insuffisant pour satisfaire les besoins des Québécois dont la proportion de locataires est plus grande qu’ailleurs.

La Régie identifie huit variables composant les coûts d’exploitation d’un logement : électricité, gaz, mazout et autres sources d’énergie, frais d’entretien, frais de service, frais de gestion, revenu net, dépenses d’immobilisation.

En 2014, la Régie recommande une augmentation de 1,3 % de la composante « électricité ». Cela est nettement insuffisant puisque le 1^er avril dernier, la Régie de l’énergie a autorisé Hydro-Québec à augmenter ses tarifs de 4,3 %. Les propriétaires devront donc absorber la différence en espérant que la Régie leur permettra de se rattraper en 2015.

La Régie propose aussi de limiter à 2,6 % l’augmentation de la composante « dépenses d’immobilisation ». Quel propriétaire fera des rénovations majeures à ces conditions? À ce taux, le propriétaire devra attendre 32 ans pour récupérer un investissement de 5 000 $ fait dans un logement loué 500 $ par mois. Une augmentation de 2,6 % du loyer ne suffirait même pas à rembourser les intérêts d’un prêt de 5 000 $.

Il n’est donc pas surprenant que le parc de logements locatifs, en particulier à Montréal, se détériore et se raréfie. Les premières victimes sont les plus pauvres de la société : les familles monoparentales, les travailleurs au salaire minimum, les retraités.

La Régie a pour mission de traiter les litiges entre propriétaires et locataires. Elle dispose d'une compétence exclusive pour entendre les causes relatives aux baux résidentiels. Elle statue sur les hausses de loyer, les conditions de location, le bruit, le chauffage, les réparations à effectuer, ainsi que la résiliation des baux. Essentiellement, dans le domaine du logement locatif, la loi a transféré le droit de propriété du propriétaire à la Régie.

Nous gérons sans l’aide du gouvernement, voire malgré l’intervention du gouvernement, l’ensemble de nos activités (famille, éducation, budget, retraite, etc.). Toutefois, quand vient le temps de gérer les relations locataires-propriétaires nous sommes considérés des handicapés mentaux qu’il faut protéger malgré nous.

Les bonnes intentions du législateur en matière de logement locatif ont des effets pervers dramatiques :

Les augmentations de loyer recommandées par la Régie sont insuffisantes pour que les propriétaires puissent entretenir convenablement leur propriété. Le nombre de logements insalubres augmente rapidement;

Un propriétaire n’a pas intérêt à effectuer des réparations majeures puisqu’il lui sera impossible de récupérer son investissement dans un délai raisonnable. Les problèmes de fuites d’eau, les salles de bain et les cuisines dysfonctionnelles sont donc monnaie courante;

Investir dans un logement locatif est moins rentable qu’investir dans un fonds mutuel équilibré. Les locataires ont de plus en plus de difficulté à dénicher un logement convenable, car les nouveaux projets sont rares et les taux d’occupation sont très élevés.

Un propriétaire qui se limiterait aux hausses de loyer proposées par la Régie serait acculé à la faillite en quelques années seulement. S’il ne peut contourner le carcan imposé par la Régie il devra alors négliger l’entretien et éventuellement vendre sa propriété. C’est une situation malsaine qui ne sert qu’à envenimer les relations locataires-propriétaires. Tous y perdent, mais dans tous les cas les locataires démunis sont les plus grands perdants.

Bien sûr, cela sert les intérêts de la Régie. Les conflits locataires-propriétaires sont sa raison d’être. Mais est-ce dans l'intérêt des Québécois? Ne vaudrait-il pas mieux laisser le marché trouver son propre équilibre, quitte à aider financièrement les familles dans le besoin à se loger convenablement?

La Régie est sans conteste le facteur qui nuit le plus au développement et au maintien du parc de logements locatifs québécois. Qu’il existe malgré tout un parc de logements locatifs privés tient du miracle. Mais pour combien de temps encore?